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                                                                  UC彩票

                                                                  2019兩會筆談

                                                                  您當前位置是: 首頁» 專題報道» 兩會筆談» 2019兩會筆談
                                                                  【兩會筆談·2019】張瑾 | 房地產政策的調控思路:以穩爲主,穩中有變

                                                                  2019-04-01  

                                                                  過去20年是中國房地產行業高歌猛進的“黃金時代”,房地產行業作爲我國國民經濟發展的重要支柱,被列入國策之中 。然而隨着房地產行業的迅猛發展 ,房地產開發企業整體負債率居高不下 ,高額的房價嚴重透支了購買力 ,導致城鎮居民消費能力持續下降,加之國內經濟增速放緩 ,以及國際宏觀環境形勢緊張  ,這些不利因素爲房地產行業健康持續發展埋下了隱患。2018年  ,房地產行業經歷了明顯的從過度發熱到逐漸冷卻的過程,這也讓房地產行業的發展之路更加撲朔迷離。從國家角度考慮,住房問題是與每個老百姓密切相關的重要問題之一 ,如何合理調控房價是保障民生的關鍵一環  ,因此 ,未來房地產行業調控的主旋律是什麼  ,相關政策該如何制定成爲了大衆關注的焦點。

                                                                  今年兩會期間政府針對房地產問題的一系列表態很好地迴應了大衆的期盼:政府工作報告所定下的基調是促進房地產市場平穩健康發展 ,隨後住房和城鄉建設部部長王蒙徽也發言強調三“穩”,即“穩地價、穩房價、穩預期”  。因此,從政策上看 ,房地產調控總體上以穩爲主的思想沒有變,“房住不炒”的思路也沒有變 。除了穩定的主基調外,未來房地產的發展也發生了一些新的變化 ,比如當下房地產市場的兩級分化、新型城鎮化以及都市圈等。這些新氣象預示着房地產市場已經走出野蠻生長的上半場,開始步入新時代 。

                                                                  一、房地產調控的主旋律:以穩爲主

                                                                  當前房地產市場已經整體降溫 ,去年底出現部分城市對房地產調控政策的微調,因此 ,今年的調控政策走向備受關注 。從兩會期間政府的相關表態來看 ,2019年房地產的調控思路依然是從嚴調控 ,引導市場逐步迴歸理性 。

                                                                  今年的政府工作報告強調:“解決羣衆住房問題  ,落實城市主體責任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進房地產市場平穩健康發展。繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造,保障困難羣體基本居住需求” 。雖然今年針對房地產的表述中 ,並未嚴格強調“調控”、“房價”等關鍵詞 ,但這並不意味着今年的調控政策轉爲寬鬆。住建部部長王蒙徽在之後的發言中明確強調:“今年要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制的工作方案,具體要做到五個“堅持”  。第一 ,堅持“房住不炒”定位。第二 ,堅持完善住房市場體系和住房保障體系。第三,堅持落實城市主體責任。因城施策、分類指導 ,要不斷完善市場監測預警和考覈評價機制 ,特別是要把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處 。第四,堅持調結構、轉方式  ,特別是要大力培育和發展住房租賃市場,重點解決新市民的住房問題。第五 ,保持政策的連續性和穩定性  ,防止大起大落  。“

                                                                  這與去年12月底住建部的年度工作會議和中央經濟工作會議的口徑一致,意味着房地產行業管理者希望保持政策的連續性和穩定性,並不希望樓市大幅波動,這個大的方針目前基本沒變 。因此,未來樓市政策將依然以遏制投機投資  ,保護真實居住需求 ,防止房價大起大落爲主。

                                                                  二、房地產調控的新氣象:兩級分化

                                                                  考慮到不同城市內在的供需關係、庫存情況、地區經濟發展狀況 ,房地產市場發展情況存在差異,而過於強硬的一刀切政策可能會對部分地區的房地產市場造成負面影響 。因此,“一城一策”成爲了房地產調控政策中出現的高頻詞 。從去年開始,各級政府、市場監管部門就已經開始對部分城市的房地產市場實施調控政策,這些調控手段對於穩定房價方面表現良好。從目前情況來看,以北上廣深爲代表的一線城市房價居高不下,但是隨着政策進一步調控,內外部環境的改善 ,一線城市的房價波動相對而言較小。而三、四線城市,在經歷了貨幣化棚改政策紅利後 ,房價平均上漲幅度較大 ,嚴重透支了上漲潛力,結合三、四線城市居民收支情況 ,在當地地緣性住房需求總量有限的情況 ,隨着炒房客退出樓市 ,未來或將面臨去化週期延長以及“二次庫存”等問題,所以未來仍然存在較大的調整空間。

                                                                  基於市場的分化,在房地產調控上 ,實行分類指導、因城施策就成了必須考慮的一個方面。熱點城市調控目標重點應當是控房價、防風險、防泡沫;而三四線城市和縣城的調控目標重點依然是去庫存。可以預計,在“一城一策”指導方針下 ,未來樓市分化將進一步顯現 。對於一線城市而言,其核心區域房價繼續呈現穩定甚至小幅微漲爲主的特徵 ,即使可能會經受一段時間調整有所回落,但其相對價格依然會保持在較高水平。而一線城市近郊房價有可能受到供需關係影響出現較大幅度回落 。這些城市的房地產市場存在較大的金融風險隱患,需要高度警惕和控制。對於二線城市房地產市場而言 ,類似於南京、杭州這類經濟實力較強的二線龍頭城市,其房價走勢與一線城市相似 ,均是依靠政策限價手段來干預房地產市場 ,以防止房價大起大落 ,暴漲暴跌,而將房價控制在合理範圍內 。類似於瀋陽 ,大連這類經濟實力相對較弱的二線城市,房價則是小幅微漲的趨勢。對於三線城市 ,由於目前主要任務仍然是去庫存,加快新型城鎮化建設 ,因此其調控政策相對寬鬆。此外 ,國家還會陸續出臺一系列政策導向 ,加快農村人口城鎮化流入,這些舉措均會對三線城市的房價依據城鎮化的進程產生不同程度的刺激效果 。

                                                                  三、未來可能影響房地產發展的相關政策

                                                                  房地產稅自從2018年9月被正式列入全國人大五年立法規劃以來,就一直牽動着人們的神經 。今年政府工作報告中提到的“健全地方稅體系,穩步推進房地產稅立法”,也引起了人們的廣泛關注。人們擔心房地產稅相關政策的出臺會導致房價劇烈波動 ,但是房地產稅並不一定會直接導致房價的下跌,其對房價的影響是多面性的 。

                                                                  房地產稅,從宏觀的角度講 ,其主要目的是爲土地財政提供替代選擇,彌補地方政府日益減少的土地收入。同時其也是一種財富再分配的一種手段:從那些通過買賣大量的房產而獲益的人的手中徵收房地產稅,以補充地方財政收入和公共支出。從短期而言,房地產稅能夠對某些羣體產生威懾作用,能讓投機者產生一定拋售效應 ,對房價有一定抑制作用。但是從中長期來看 ,房地產稅是對國家財政收入而言是十分有利的  。從微觀的角度來看,房地產稅對於家庭置業的影響並沒有想象中的那麼大,其原因在於:對於有房者而言 ,因爲房地產稅的緣故 ,不會盲目地進行投機而導致房價劇烈波動 ,對於那些對房產有着剛性需求的人,由於實際需求的存在,房地產稅也不會構成其決策的核心變量。從以上角度而言 ,房地產稅對房價的影響較爲有限。房價受到一系列因素影響,影響最大的是國家政策 ,包括貨幣政策 ,利率政策、土地政策等。土地價格、房貸利率等纔是影響房價的主要因素,而房地產稅不是核心影響因素 。房價的未來,更多的是取決於人口、土地和經濟基本面,而非房地產稅。

                                                                  因此  ,房地產稅調控的目不是爲了降房價,而是維持房地產業的“三穩”:“穩地價、穩房價、穩預期”。房價無論是大幅上漲還是鉅額下跌都不是“穩”的表現。因此 ,從這個角度來說 ,未來房地產稅的核心目的還是以穩定爲主。一二線城市遏制住房價過快上漲 ,三四線城市在去庫存時保證房價不斷崖下跌依然是政策調控時的主要思路 。

                                                                  四、總結

                                                                  綜上,這意味着,今年的房地產市場仍以“穩”爲主 ,地價、房價、預期都要“穩”  ,這意味着房價不能大起大落 ,不能大漲大跌。房價像過去那樣突飛猛進可能性不大  ,而保持平穩健康的發展或許是一種新常態 。此外 ,不同類型的城市  ,由於存在經濟環境、人口、區位等差異 ,其調控思路在“穩定”的主旋律之下,因城施策不失爲一個有效的辦法。可以預計的是未來一二線城市有望低位企穩 ,而部分三四線城市因爲面臨一定的去庫存的壓力  ,仍存在一些調整空間。

                                                                   

                                                                  張瑾(371414823@qq.com)

                                                                   
                                                                   

                                                                   

                                                                  經濟學博士,UC彩票應用經濟學博士後流動站在站博士後 ,參與課堂教學工作 ,主講課程“證券投資分析”“金融學”“財務報表分析” 。多次參與國家級,省部級課題及省市產業規劃課題研究,在國內核心期刊發表論文多篇,主要研究方向證券投資與金融工程 ,資產定價、系統性風險度量。


                                                                  • UC彩票

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