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          2017兩會筆談

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          【兩會筆談】崔建華、王燕:房地產業發展中的“必然”與“根本之道”

          2017-03-19  

          (崔建華系UC彩票副研究員)


          中國改革開放以來  ,特別是近20年來 ,很少有一個產業象房地產業這樣被社會持續關注 。在很多次的課堂上,筆者曾經這樣調侃:一個產業要做到讓政府有關部門、公司企業、金融機構和消費者都滿意,應該是很不容易的;但是,要做到讓各方面都不太滿意,似乎更難 ,房地產業大體就是如此。一年一度的《政府工作報告》基本都要提到房地產 ,定下調,指些路 ,不可謂不重視 。在此,筆者再就中國房地產業發展的兩個根本問題談一些粗淺的看法。


          一、部分城市高房價:實屬必然



          早在1985年 ,筆者之一就在北京調查過房地產的問題。說到房價 ,無非主要是三個數據:房價水平、一定時期內的房價變化幅度、房價收入比。其實 ,不用看具體數字 ,一般都會有如下真實感受:房子都是很貴的 ,從普通收入者的角度而言,房子就從來沒有過便宜的時候 。在北京 ,15年以前  ,今天的北五環外 ,很多新建商品房的售價是每平方米4000元—6000元;如今 ,還是這些房子,作爲已經陳舊了很多的二手房 ,在市場上的價格卻是每平方米60000元甚至更高。從心理感受說,15年前的6000元和今天的60000元其實是一樣的,就一個字:貴 。

          13年以前的2004年,筆者在一篇文章裏明確提出 ,房價特別是部分大城市的房價肯定是不斷上升的 。當時討論這個問題 ,有一個特殊的背景:2003年之後 ,國家實行一系列的房地產宏觀調控政策  ,壓力之下,一些人樂觀估計房價會下降 ,沒想到結果卻還是“漲” 。所以有觀點如此形象地描述:中國的房價就像一個魔術高手,總在人們的期待之外來點“把戲。”

          房價的高低,相對更科學的衡量角度是看房價和收入的關係,也就是“房價收入比”,參照所謂的國際經驗,許多人認爲1:3—6是比較合理的。也就是說,一套住房的價格應該相當於家庭年收入的3—6倍。如果把中國數百個城市作爲一個整體來衡量,筆者測算的房價收入比大致爲1:7—7.5。從這個數據看 ,中國城市的房價也還真沒有高到離譜的程度 ,整體上不存在“泡沫”。因此 ,高房價只在少數城市 ,特別是少數特大城市、經濟中心城市或熱點城市表現得很明顯 ,例如北京、上海、深圳等,它們的房價收入比在1:15甚至1:20以上。事實上,國家統計局定期公佈的全國住宅銷售和房價變化情況 ,也只是從北京到大理的70個大中城市 ,城市數量佔全國的11%左右,而房地產開發投資佔全國的80%以上  。

          筆者認爲,即使把投資投機、炒作、貨幣貶值、成本提高等重要因素排除在外 ,部分城市的的高房價依然具有必然性,主要是:

          持續不斷的城市化進程,人口和資源在少數城市的集中度尤其明顯 。2015年,中國常住人口的城鎮化率56.1%,戶籍人口城鎮化率約41%,是改革開放之初不能比擬的 ,已經接近世界中等收入國家平均水平 。根據我國的新型城鎮化發展規劃 ,到2020年,戶籍人口和常住人口城鎮化率分別達到45%和60%,實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口落戶城鎮。2020年之後,這一趨勢還將持續 。

          住房分配的貨幣化 。這是房地產業發展中特有的“中國因素” ,產生了很大的“制度變遷創造市場需求”效應 。早在1980年 ,我國就提出了住房商品化的改革目標 ,但直到1998年才放出了改革的“勝負手”—推行住房分配貨幣化改革 。福利分房成爲歷史 ,制度變遷迫使相當一部分人和家庭進入市場,購房成爲人們生活的需求 ,甚至第一需求。

          土地供應的市場化  。只有國有土地才能進行房地產開發 ,根據有關的法律法規,國有土地使用權出讓的基本方式有三種:協議出讓、招標出讓和拍賣出讓 。拍賣出讓是最典型的市場化方式 ,屬於“只認錢不認人”的類型,大量的“地王”就是在土地拍賣過程中產生的。早期有調查表明 ,三種出讓方式的價格關係是1:11:23,現在這一差異應該更大 。地價在房價的構成中佔有很大的比重,一般爲30—40%,高的達50-60%。賣地收入成爲地方政府財政收入的重要來源 ,2014年,全國土地出讓收入約4.3萬億元(2016年約3.7萬億元),創歷史最高 ,佔地方財政收入的比重約57% 。地價推高房價,房價又反過來推高地價,如此循環,已成爲常態  。

          “居者有其屋”的住房消費傳統與文化 。“居者有其屋”一般認爲出自孫中山先生的民生思想,其明確提出的歷史並不長,才百餘年。但這一民生思想,也是中國社會生活、消費漫長的傳統與文化的體現,在短期內很難扭轉。《人民日報》2016年5月23日曾經刊文,解讀“居者有其屋”並不等於“居者有產權”,還提出了歐美和日本的幾個數據,如“即使在歐美等發達國家,住房自有率也只有60%多 ,日本租房結婚者比例高達67.1%  ,買房結婚夫婦比例僅爲14.3% 。”筆者認爲,中國與日本、歐美不能簡單地對比 ,文化與消費傳統甚至認知上還是有明顯差異的 。在一般人或者多數人看來  ,“居者有其屋”就是等同於“居者有產權”。這裏容易忽略一個字 ,那就是“其”字 ;也就是說 ,“居者有其屋”不等於“居者有屋”,“其”就意味着產權 。健全的“購租並舉”的住房制度是最合理的 ,也是政府所追求的 。但是從傳統文化與消費心理而言,人們又更傾向於“購”而不是“租”  。

          以上幾點是長期的趨勢、過程、制度安排與理念,具有不可逆性 。在它們的支撐下  ,再加之一些具體的因素,部分城市房價的不斷走高 ,也就不足爲怪了 。


          二、房地產調控:建立“長效機制”是根本之道


          不斷調控幾乎就是中國房地產發展的主旋律 。政府對房地產的調控非常重視,決心不曾動搖,措施具有很強的針對性,手段之多令人眼花繚亂。最典型的表現莫過於2010年1月至2013年2月這3年 ,期間密集出臺的措施主要有:“國十一條”(2010年1月10日)、“國十條”(2010年4月17日)、“9. 29調控措施”(2010年)、“新國八條”(2011年1月26日)、“新國五條”(2013年2月20日)。其實,歷史有時總是如此的相似 ,想當年,2003年有“國六條” ,2005年有“國八條”,2006年又有“國六條” 。最近一兩年則主要表現爲各式各樣的“限購令”及其升級版。

          筆者以爲  ,房地產調控的根本之道 ,在於建立起促進房地產業平穩健康發展的“長效機制” ,妥善解決存在或潛在的問題 ,處理好調控過程中所面臨的各種關係。

          衆所周知 ,房價的不斷上漲是引發房地產調控最主要、最直接的原因 。2017年的房地產調控 ,還是離不開房價這個核心問題,遏制部分城市或區域房價過快上漲依然是重要的任務 。部分城市房價在進入2017年以後迅速攀升甚至暴漲 ,例如海南三亞、環北京的涿州、淶水等 。2017年1月 ,三亞新建商品房的成交均價較2016年全年的成交均價上漲23% ,漲幅排名全國第一  。3月7日 ,河北張家口崇禮區出臺了升級版的“限購令” 。從全國的情況看,進入2017年 ,房地產的投資與銷售出現明顯的回升勢頭 。國家統計局發佈的數據表明 ,1-2月全國房地產開發投資9854億元,同比增長8.9%,增速比2016年全年提高2個百分點 ;商品房銷售面積14054萬平方米,同比增長25.1%,增速比2016年全年提高2.6個百分點 。從歷史經驗教訓看  ,房地產投資與銷售的回升中,往往會出現部分城市或區域房價的迅速攀升 ,不能不給予重視。

          因城施策的“去庫存”在2017年還要繼續推進  。2015年的中央經濟工作會議以來,“去庫存”是我國經濟工作的幾大任務之一 ,其實主要就是樓市的“去庫存”。樓市的“庫存”主要不在一、二線城市,而在人口和資源吸引力比較弱的三、四線城市,消化庫存的任務艱鉅,有專家學者估計至少需要6-7年的時間 。至於“去庫存”的手段 ,戶籍制度改革(降低或取消落戶條件)、信貸政策配套支持、開發商調整銷售策略(例如降價)、商品房轉化爲保障房等,恐怕一個都不能少 ,當然要以“因城施策”爲前提 。此外,對於部分三、四線城市而言 ,利用好周邊一、二線城市的“外溢需求”(因爲一、二線城市的“限購”和高房價而產生的)  ,也是快速“去庫存”的重要方式 。

          前總理溫家寶在談到房地產調控時坦言:“在艱難中看到一點曙光 ,有所進展”、“調控的阻力相當之大” 。筆者以爲,房地產調控之難 ,除了地方政府、既得利益等方面的阻力外 ,主要難就難在不同關係的處理  ;而處理好這些關係 ,也是建立“長效機制”的重要環節 。例如:

          整體與局部的關係 。房地產市場具有明顯的區域性 ,整體性的調控措施對局部區域的效果如何,可能要打折扣。2010年4月的“國十條”的核心 ,就是要遏制部分城市房價的過快上漲 。哪些城市屬於“部分城市”?怎麼纔算是“過快上漲” ?各個地方在出臺實施細則時,都不願把自己劃入那一“部分”,調控的目標也普遍變成了漲價的目標 。地方政府到底願不願意房價下降,或多或少都是存疑的。房價下降可能會引起土地價格的下降,從而導致政府收入的減少  。

          需求調控與供給調控的關係。以往以及目前的調控 ,都是側重於抑制需求的調控,包括“限購”、信貸手段(如提高首付款比例、提高貸款利率等)等 。這樣的手段容易操作,見效也比較快。最典型的莫過於“限購” ,“限購”政策與措施的推出可能就發生在一夜之間,令人猝不及防 。有的人在欣喜購房的過程中 ,突然間卻發現自己已經喪失了買房的“資格” ,“喜”與“悲”“瞬間”轉換 ,並引發不少糾紛與官司。從價格的角度看,要讓價格穩定或者價格降下來,除了抑制需求以外 ,最根本的還是要增加供給,讓市場上的產品多起來,讓供給的結構完善起來,這是最基本的原理 。因此,穩房價的長期策略應是從供給側入手  ,增加有效供給 。這幾年也明確提出了要增加住房的有效供給以及與之相對應的建設用地的有效供應,特別是要增加保障性住房和普通商品房的供給,把握好土地供應的總量、結構和時序。但是,這在有些城市特別是高房價城市的力度還明顯不夠。例如  ,根據3月15日的央視新聞報道 ,2017年上海計劃投入的公租房才1萬套 。

          經濟手段與非經濟手段的關係。房地產調控中的經濟手段,如稅收政策的調整、差別化的住房信貸政策等 ,相對容易實施,甚至可以量化(指標化) 。但是某些非經濟的手段 ,實施起來相對模糊 ,效果也不明顯。2011年1月的“新國八條”中 ,就有如下一條調控手段:“堅持和強化輿論引導” ,“要加大宣傳力度 ,引導居民從國情出發理性消費” 。連“輿論引導”措施都提出來了,房地產的調控措施不可謂不周全 。歷史上曾經有一個有趣的案例 ,現在還記得的人也許並不多。2007年3月,全國“兩會”期間,某經濟發達省份的省會、副省級特大城市的市長在接受專訪時說  ,“控制房價 ,我的底氣是很足的 。你以爲說說而已?我決心很大 !”“我以爲房價肯定會降下來。所以我提醒中低收入者,如果想買房 ,先不用着急 。”據說這是改革開放以來第一位公開談論房價的特大城市市長 ,當然也是第一位明確房價會下降的市長 ,也被部分網友力挺爲“中國最好的市長”。這應該是典型的輿論和理性消費引導 。市長敢於直面熱點問題 ,勇氣和膽量可嘉 ,也可能有人聽了市長的話暫時放棄了買房 ,等着房價下降,結果怎麼樣呢 ?房價最終有沒有下降 ,自有事實說話 。該事也已成爲討論房價問題的笑料。

          合理的住房需求與不合理的住房需求的關係。近年來的調控重點之一 ,就是抑制“不合理的住房需求” 。“不合理的住房需求”在調控政策裏還有其它類似的說法 ,如“投資投機性購房”。“合理”與“不合理”有時是很難界定清楚的。住房是最基本的生活資料 ,不可或缺,從此出發,什麼是“合理的需求” ?似乎比較容易判斷 ,例如人們往往簡單地把“第一套住房”、“剛性需求”認爲是合理的 。但是,從邏輯上說,不能反過來機械地認定“第一套住房”、“剛性需求”以外的購房就一定是“不合理的” ,是“投資投機性的” 。因爲對住房的需求和購買與家庭結構、生活方式甚至職業特徵等衆多因素有很大的關係,“第二套住房”、“異地購房”可能是“改善性的需求”,甚至可能是“剛性需求” ,都是屬於“合理的需求”的情形,不一定必然是投資或投機需求。

          筆者以爲,2014年是調控政策的一個重要拐點  ,當年李克強總理在《政府工作報告》中提出,對房地產實行“分類調控”。這意味着在促進房地產業健康穩定發展的前提下 ,房地產的調控可以區分不同時間、不同區域、不同手段甚至不同業態而具有很大的靈活性。2017年《政府工作報告》中談到的與房地產有關的內容,主要還是既往一些大政方針的進一步明確與完善。這說明政府還是很關注房地產 ,並且已經確立的基調和發展路徑短期內不會輕易發生大的改變 ,我們有理由期待中國房地產業更加平穩健康發展的未來。


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