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                                  2016兩會筆談

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                                  曹和平:房價黏性:需要謹慎理解與調控

                                  2016-03-05  

                                  (作者系UC彩票教授、博導)

                                  【摘要】中國的房價具有粘性價格和剛性價格的特徵  。我國房地產在行業範圍的泡沫不存在  ,存在的是結構性泡沫。中國經濟抗生產性衰退(供給性結構生產力不足)的能力比抗消費性衰退的能力要強得多。房地產業在行業內部和區域之間不會因爲部分調整而出現大的崩塌性事件  。作爲房地產整體 ,2016年房價還會上升。 

                                  【關鍵詞】房價 粘性價格 剛性價格房地產泡沫 【中圖分類號】F299【文獻標識碼】A 

                                  最近一段時間來 ,房價又成爲爭論的熱點,判斷房價的趨勢又以挑釁性的方式橫在了我們面前 。判斷我國房價2016年的走向 ,長時間出現好壞兩個極端結論,恐怕是缺乏基本方法論的訓練  。我們還是從過去十年物價和房價的歷史趨勢線上,看看基礎數據中能夠爲我們提供什麼樣的啓示。

                                  房價十年:歷史趨勢線回顧與小結

                                  爲了對我國整體房價的趨勢做出判斷 ,本文采用國家統計局十年來關於物價和房價的相關數據 。在下圖中 ,我們收集了國家統計局過去十年間(2005-2015)關於零售物價的統計指數  。在2010年以前 ,國家統計局不存在統計意義上的房價欄目,我們選用與房價指數密切相關的建築業增加值來替代。下圖中,我們總結出過去十年間我國房地產價格的發展趨勢線。第一 ,與零售物價波動序列相比 ,我國房屋價格的波動序列要大得多 。過去十年間 ,零售物價波動最高的一年(2008)是5.9% ,而同期房價波動不少城市是20%以上,有的城市甚至是翻番的。這在一定程度上引起了消費者的恐慌,也帶來了社會輿論的激烈爭論。

                                  然而,2008年當年,圖中建築業的增加值環比卻下降了44%。這是我國執行“雙防雙控”——防止個別領域的物價上漲帶來全面的通貨膨脹,防止個別行業的景氣生產變成全面的生產過熱;控制貨幣過度投放,控制固定資產投資——宏觀調控政策的後果 。“雙防雙控”壓低土地供給和開工項目並不能壓低房價,反而由於供給減少預期,剛性房需導致價格上漲。果不其然,當年70多個大中城市房價同比上漲了6.4% ,當年的物價僅僅上升了3.3% 。

                                  第二 ,我國房地產行業還處在從嬰幼時期向少兒時期成長的高速波動期,我國房地產尚未達到成熟階段 。我國房地產成長的高速波動特徵可以從兩個方面來理解 。首先是巨量的消費人羣存在着一時難以滿足的剛需 。其次,樓盤的供給者在產品設計上極度雷同,比如 ,如果是住宅,75-150平米的單元戶型競相上馬,efficiency和更加變異的單元戶型在我國今天還幾乎是空白 。

                                  第三 ,房地產的週期比宏觀經濟的商業庫存週期要長得多  。雖然我們不能用2008年以前的建築業增加值數據來直接替代房價,但我們知道 ,2008以後的房價  ,應該在2008年以前就埋下了上升的因子 。換句話說 ,不能像調控白菜價格那樣來調整房價。

                                  房價複雜:樓價粘性和樓價剛性之謎

                                  2013年 ,10月北京、深圳先後出臺“京七條”“深八條”;11月廣州和上海出“穗六條”和“滬七條”。11月底 ,武漢出臺“漢七條” ,隨後南昌、廈門、瀋陽、烏魯木齊、桂林等一二線城市迅速跟進 。短短二個月中 ,數十個城市先後發佈了各自的房價調控政策。當時,國際經濟環境惡化,房價經歷十年上漲,增長已達到極限,出現斷崖式下跌的判斷不絕於耳 。但到2013年底  ,70個大中城市 ,有66個在上漲 。輿論的較真是:“等着吧!2014年再看” 。

                                  到2014年春夏,關於中國樓市經濟泡沫破滅的報道鋪天蓋地 ,二三線城市出現“鬼城”和具有“鐵價”地位的一線城市房價下跌20%的消息屢見頭條。結果是 ,2014年中國70個大中城市中房價最低的一個城市僅下降了1.3%。

                                  “等着吧,2015年的12個月將是‘壓垮駱駝最後一根稻草’”。年底,長期以來自恃從業經驗豐富常常以宣講口吻力挺房價的硬嘴改了口風,國外“唱衰中國經濟”的章家敦們也視其爲指標性事件 ,彈冠相慶的時刻要到來了 。令人驚掉下巴的是 ,統計數據下來,2015年12月份,全國70個大中城市21個上升,房價又走回去了  。

                                  爲什麼樓價在十多年的所謂泡沫預期中如此之“粘”(粘性價格的特徵),且在全球和中國經濟下行週期中價格如此之“剛”(剛性價格的特徵)呢?樓價的價格之“粘”  ,這是地產和其上蓋物產複合之後 ,形成的超長週期耐用消費品的價格特徵,消費者是用自己的生命週期收入來形成有效需求的 ,這和商業類購買大宗產品是按商業週期(短期收入)來決策購買需求是不同的 。超長收入週期形成的剛性需求購買 ,是粘性的根源 。

                                  樓價的價格之剛,這是地產和其上蓋物業複合之後 ,形成的地理唯一性和給定城區聚居區性質,加上地產的要素特質形成的租金特徵:需求價格無彈性  。這種剛性,只有在大規模的經濟崩盤——戰爭等 ,和超長時間的衰落——底特律現象等出現時才能中斷 。這在中國根本不存在。很多所謂的“鬼城”,更多應該用城市化高速發展期人口遷徙帶來的空間結構調整帶來的後果來解釋 ,而不是整個行業供給絕對過剩的總量問題。

                                  深層制度:房價上漲趨勢和我國進入中等收入階段相吻合並非怪現象

                                  新世紀以後 ,中國進入大工業社會 ,大車間生產和出口導向使得對應人口和關聯人口的收入在人均2500-8000美元段高速增長 ,加上歷史上住宅供給欠賬 ,剛性需求一直是房地產需求的主流。

                                  進入大車間經濟生產後 ,因出口導向借力了海外市場力量 ,中國經濟在金融資本市場滯後條件下,仍能高速發展 。由於要素市場處在非市場的事業性(土地收儲)制度管理之下,融資高成本形成的房地產二級市場上的房地產資產泡沫被理解爲房地產實體經濟供給的泡沫 。這時候,單看樓價和剛入職人口及弱勢羣體的收入與樓價的懸殊地位就談崩盤 ,解決問題的路徑想得太簡單了 。

                                  具體看來  ,單變量式因果關係的武斷混淆了房地產泡沫崩塌和房地產行業增速調整兩個概念的區別。前者是房地產行業正常成長週期的災變性中斷 ,後者是房地產行業成長的週期性調整 。房地產泡沫的定義是:房地產價格超過均衡水平後因經濟人的樂觀預期行爲推動的一、二級市場上房地產資產價格的輪番上漲。我國推動房價泡沫的購房者(爲賣而買者)從來沒有超過整體購房人羣的三分之一,甚至四分之一。

                                  我國房地產在行業範圍的泡沫不存在 ,這不僅因爲我國購房中剛性需求佔絕大部分,而且還因爲我國農村住房屬於小產權房不能上市交易和抵押貸款,這種含金量不同的制度導致農村新增住房的絕大部分人羣涌入城市來購房,推高了城市房價。

                                  中國經濟在國際不利因素和國內結構調整因素衝擊下,碰到了相當大的困難 ,但整體成長還在8000-15000美元段的中高速成長階段,基礎穩健良好 。2015年 ,中國31個省市中有10個越過了中等收入陷阱區 ,今後5年還將有5-8箇中部和西部省份顯示出超越的不可逆轉性  。中國的房地產將仍然會和中等收入階段的中國經濟相吻合,問題很多 ,有時候也非常嚴峻,但大趨勢向好。

                                  中國經濟有一個不同於亞洲和拉丁美洲其他發展中經濟體的特徵,即由於建國後還賬式的強制性工業化,中國經濟中的生產性成分成長很快 ,消費性成分成長較慢 ,這也是我們觀察到的產能過剩和內需不足的歷史原因。中國經濟是世界經濟重要的生產性貢獻者而不是生產性經濟成分的依賴者 ;中國經濟抗生產性衰退(供給性生產力不足)的能力比抗消費性衰退的能力要強得多(要不然我們早解決了內需不足的問題了)。指望中國經濟增速下降了幾個百分點,房地產在行業內部和區域之間因部分調整而出現大的崩塌性事件 ,還是會出類似章家敦之流的常識性笑話的。

                                  2016:供給側改革條件下的房價預期

                                  中國經濟在生產增長方向上整體健康。在短期 ,我們倒是有一個擔心,那就是 ,資本市場不好  ,亦即股市不好,債市是股市風險的最好承託者(既具有流動性,又具有內置了相當風險保障的收益率),出現機構在債市避險 ,引起債市升高 ,從而導致長期資產收益率絕對減少;這時 ,如果經濟情況持續不好 ,樓市可能會因避險資金入市升高,這纔是出現泡沫的時候。我國2015年樓市突然升高   ,不排除這一因素的存在  。

                                  我國今年系統性實施供給側改革 ,有可能擺脫這個過程。供給側改革的前提和機理如下:(1)由於長期執行總需求管理導向的政策組合 ,需求總量被擡升到有效市場允許的邊界 ,再行刺激收益將會非常微弱 ;(2)在三十多年長期的末端區間,總供給變量的各個分量——生產要素(土地、資本、勞動等)——被不同程度替代(更多的資源用在了總需求變量的刺激上),或者被抑制(比如廉價勞動之外的高端勞動去激勵或者被閒置) ;(3)一組能夠充分發揮各分量潛力的工具組合 ,從總供給一側(supply-side economics)進行宏觀管理,是必要的和迫切的 。

                                  正是在這個意義上,總供給管理和總需求管理首先是短期政策 。在啓動政策性操作後 ,如果藥方合適,二者的短期效應巨大。有了這個前提,我們對國家範圍的房價判斷是,個別產品性樓盤(100-190平米)會過剩 ,出現債務危機;絕大多數與國民經濟體系成長形成的總需求所對應的樓價 ,其開發者可能會出現資金鍊短缺而清盤破產 ;但作爲房地產整體 ,由於基本經濟面的穩定,由於總需求在中等收入階段的成長 ,房價的粘性和剛性依然會存在 ,2016年價格還會以3%左右的趨勢上升。

                                  在70個大中城市中,預期有3-7個左右的城市樓價會下跌;有7-10個左右的城市價格在上升和下跌臨界點上 ;有30個以上的城市絕對上升,但幅度很小 ;有幾個明星城市的房價仍然會超出人們的預期。三線城市中 ,如果新型城鎮化和城市羣吸引力加大,會出現一定的過剩供給,價格會下降。但總的來說,我國三線城市的房價將會表現穩定。如果允許農村土地流轉 ,將會出現4-5線城鎮房價出現下降 。但2016年不會出現這個現象。



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