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                                                  2015兩會筆談

                                                  您當前位置是: 首頁» 專題報道» 兩會筆談» 2015兩會筆談
                                                  董志勇:新常態下的房地產業

                                                  2015-03-16  


                                                      伴隨着經濟發展進入新常態  ,我國房地產業亦進入了其行業發展新常態,告別了十年的黃金時代,進行結構調整。去年投資增速放緩、庫存居高不下、房價轉勢下降 ,市場分化突出,伴隨着政策調整和市場改觀,面對着新常態的機遇和挑戰,我國房地產業充滿了不確定性 。我國房地產業應當如何認識新常態、適應新常態、引領新常態,自然成爲了值得探討的問題 。
                                                      在我國房地產業新常態呈現出的諸多特徵中 ,有一點是爲社會各界廣泛認同的 ,即我國房地產業已逐漸進入理性調整期。新一屆政府上任後對樓市調控目標、手段、力度的一系列調整在政策導向層面爲促進我國房地產業理性調整、實現樓市軟着陸、避免硬着陸奠定了十分重要的基礎。特別是在兩會政府工作報告中李克強總理提出:2015年,要穩定住房消費,堅持分類指導,因地施策,落實地方政府主體責任 ,支持居民自住和改善性住房需求 ,促進房地產市場平穩健康發展。這一表述 ,與往年的表述有着明顯區別,並沒有出現調控、抑制等詞彙  。說明我國樓市調控政策將更趨健康 ,市場逐漸迴歸理性 ,房地產業進入了深刻調整期。
                                                      從近期樓市數據看 ,在我國70個大中城市中 ,住房價格下降的城市數量持續擴大 ,但住房價格下降幅度均持續減小,且新建住宅和新建商品住宅銷量均有所提升。我國樓市已逐漸呈現出了“價穩量增”的態勢 ,這也正是我國樓市逐漸進入理性調整期的結果 。但從多方面看,房價上漲壓力依舊存在 ,特別是對於一線城市和一些二線城市 ,房價會兩極分化:一線城市在地價快速上漲、樓市供不應求、房貸政策放鬆的推動下 ,房價上漲壓力依舊強勁;二線城市中除個別熱點城市外 ,大多數城市的房地產市場運行趨於平穩、供求基本平衡 ,房價上漲空間有限  ;三線城市房價保持穩定 ,存在一定的下跌可能性 。
                                                      對各級地方政府來說 ,應當繼續堅持通過金融、財稅等市場化手段調控房地產市場 ;除北上廣等特大型一線城市外 ,限價、限購等行政化手段應當繼續逐步退出 。我們應該清醒認識到,限價、限購等本意打壓投機性購房需求的行政化手段會“誤傷”到相當一部分剛性購房需求以及合理的改善性購房需求。兩會上定的“穩”字當先的基調,體現了中央引導、穩定、釋放合理購房需求的決策部署,同時也是中央對此前“一刀切”式樓市調控政策的糾偏之舉。“房地產調控”或將在未來相當長的一段時間退出歷史舞臺  ,也再次表明新一屆政府對長期市場化調控手段的強調和對短期行政化調控手段的放棄。各級地方政府亦應在樓市調控過程中與中央積極互動,適應我國房地產市場新常態,逐步放棄行政化手段。但房地產市場去行政化不意味着政府放任自由,恰恰相反 ,地方政府應把政策導向的市場變爲供求關係導向的市場,尊重市場自身調整和需求,在房地產市場的建設規劃方面,更多地提高科學管理水平 ,因地制宜的出臺房地產調控政策。
                                                      對於房地產企業自身來說  ,第一 ,必須要適應“被拋棄”的房地產市場新常態。一方面  ,經過市場調整並伴隨着新增人口速度放緩、住宅存量規模不斷擴大等客觀實情 ,我國房地產市場正在逐步進入平穩理性增長的新常態 ,房地產企業在過去高速增長時“躺着掙錢”的“黃金時代”將一去不復返;另一方面,我國當下正處於經濟結構調整的轉型關鍵期,新一屆政府力圖減少對房地產業依賴的決心是有目共睹的 。因此,房地產企業必須要適應“被拋棄”的新常態。第二,在經歷十幾年高速增長後,房地產行業空間趨於飽和,全行業增速降低,行業利潤率下降,進入了一個相對穩定的平臺整理期 。平臺期打破了原有的競爭格局,形成了新的經營模式,資金會進一步提高行業集中度 ,特別是龍頭房企由於股東、規模等優勢在調控中的生存環境要優於中小房企,行業資源涌向龍頭企業、龍頭企業市場佔率明顯提高、土地儲備及項目數量都向龍頭企業集中,中小房企面臨的生存壓力越來越大 ,行業內的兼併重組愈演愈烈 ,強者恆強 ,弱者愈弱,這是新常態經濟下的必然趨勢,未來房地產業將會是幾頭大象與一羣螞蟻的組合。房地產企業應當進行多元探索,通過積極變革應對房地產市場新常態 。在當下及日後相當長一段時間內,房地產企業都將面臨由市場調整帶來的增長瓶頸,在此背景下適度進行相關業務的多元化拓展  ,既能有效規避商品住宅業務單一經營的風險 ,又能最大程度挖掘房地產企業的自身價值、培育企業新的增長點。房地產是要爲新型城鎮化服務的 ,城鎮化的推進釋放了首次購房等剛性需求  ,且目前城鎮化率比較低 ,轉型期還需要一定的時間 ,給房地產業帶來了巨大的發展空間和時間,房地產業將隨之進行區域及產業鏈的升級 。在我國新型城鎮化進程中,整個房地產行業在住宅、商業、工業、養老、醫療、教育等諸多方面都有着潛力巨大的發展空間 。面對新常態,一些房地產企業已紛紛開始重新思考市場趨勢,探索自身轉型路徑 。在房地產企業數量持續擴張、行業集中度日益增大的情況下  ,戰略業務的多元調整與轉型將成爲房地產企業得以立足的必然選擇,分散了單一模式帶來的風險 。第三 ,房地產企業應佈局國際化戰略、開拓海外市場  。一方面 ,我國房地產企業應着眼於海外投資。在國家層面,我國當今重要的國際地位和與世界各國良好的夥伴關係都爲房地產企業“走出去”創造了良好環境 ;在企業層面,佈局海外投資、與相應領域的國外企業合作 ,不但能夠有效提高企業效率、降低投資風險,還能夠將企業培育爲優質的跨國公司 ,打響國際知名度。另一方面,我國房地產企業應着眼於海外融資。面對房地產市場新常態 ,資本的對決仍舊是房地產企業勝出的關鍵所在 。從長遠看 ,更快地融入海外資本市場平臺將是房地產企業統籌整合資金的必由之路 。房地產企業應當把握目前我國房地產市場化轉型的契機 ,積極變革資源整合模式,打通資本市場融資通道,獲得包括海外融資在內的優質資金支持 ,從而得以在激烈的市場競爭中搶佔先機 。第四 ,房地產企業應重視移動互聯技術,但寄希望於互聯網企業在短期內改造房地產業是不現實的。目前,房地產業與移動互聯技術的結合主要體現在品牌宣傳與營銷推廣環節。通過與品牌電商合作,房地產企業能夠有效擴大客戶覆蓋範圍,進而推廣品牌、提升銷售表現。但是,寄希望於互聯網企業像改造其他行業一樣 ,在短期內改造房地產業是不現實的。這主要源於房地產業所具有的長期性、巨資產、複雜性的自身屬性。儘管曾有人提出通過互聯網爲房地產企業融資的設想,但不論是政策支撐還是技術支持,都使得該設想在短期內是不可能實現的。因此,寄希望於互聯網企業在短期內改造房地產業是不現實的 。
                                                      在中央市場化調控的主導下,在包括房地產企業在內的全社會共同努力下,我國房地產業將伴隨着國家經濟結構調整 ,實現自身轉型升級,在新常態下逐步迴歸理性平穩 ,走上一條健康發展之路。

                                                  (作者系UC彩票教務部長、UC彩票教授 、博導)


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